Как купить квартиру в новостройке

Как купить квартиру в новостройке

Пошаговая инструкция для инвестора: куда идти и что подписывать, чтобы стать владельцем жилья в новом доме.

В Украине существуют три самые распространенные схемы покупки первичной недвижимости: целевые облигации, предварительный договор и договор с фондом финансирования строительства. В Законе Украины (далее Закон) об инвестиционной деятельности прописаны два последних способа. Предварительный договор, хоть и не упоминается в законодательстве, но часто используется при покупке жилья на первичном рынке недвижимости. Как происходит покупка квартиры на первичном рынке, рассказал основатель портала Bild.ua Виталий Котенко.

«После того, как инвестор определился с планировкой и выбрал квартиру, менеджеры отдела продаж предлагают забронировать ее, чтобы дать время на раздумье и подготовку определенной суммы для оплаты, — говорит эксперт по недвижимости. — К сожалению, юридической силы такая бронь не имеет. Если в отдел продаж обратится другой клиент с готовностью оплатить полную стоимость жилья здесь и сейчас, объект под бронью менеджеры продадут без угрызений совести».

Рассмотрим более детально, как происходит покупка квартиры в новостройке при инвестировании по  предварительному договору, целевым облигациям и через фонды финансирования строительства (ФФС).

Предварительный договор

Такая схема покупки жилья предусматривает двухэтапное подписание двустороннего соглашения. Такой вариант инвестиций прямо не предусмотрен Законом, но и не запрещен. Основные этапы сделки по этой схеме, перечислены ниже:

1-й: после выбора конкретной квартиры покупатель подписывает предварительный договор с заказчиком строительства. Он гарантирует, что в будущем после сдачи дома в эксплуатацию обе стороны намереваются заключить основной договор;

2-й: во время подписания предварительного договора покупатель вносит оплату за квартиру;

3-й: после сдачи дома в эксплуатацию застройщик оформляет право собственности;

4-й: затем обе стороны подписывают основной договор, который дает право передать  в собственность квартиру инвестору. По своей сути, это стандартный договор купли-продажи, который оформляют при покупке жилья на вторичном рынке недвижимости.

Важно! И предварительный договор, и основной необходимо подписывать у нотариуса, чтобы юридически подтвердить сделку.

Договор с фондом финансирования строительства (ФФС)

Еще одна схема финансирования строительства заключается в том, что застройщик подписывает договор о сотрудничестве с финансовой компанией-посредником, которую называют Фондом финансирования строительства. Ею может быть банк или любая другая финансовая организация с капиталом. И, когда инвестор приходит покупать квартиру, ему предлагают заключить договор с этим фондом, который по сути выступает гарантом успешного завершения строительства и того, что деньги инвесторов пойдут исключительно на строительство. Перечень основных этапов такой сделки выглядит следующим образом:

1-й: покупатель квартиры в новостройке (Доверитель), определившись с объектом недвижимости, подписывает договор с ФФС (Управитель);

2-й: Управитель закрепляет за инвестором определенную квартиру или помещение, которое после введения дома в эксплуатацию будет принадлежать Доверителю;

3-й: Доверитель перечисляет средства на счет финансовой компании одномоментно (при 100%-й оплате) или по графику рассрочки;

4-й: Управитель, опираясь на свой график, выделяет средства застройщику на возведение дома;

5-й: после 100%-й оплаты объекта Управитель уступает свои имущественные права на закрепленный объект Доверителю;

6-й: После ввода объекта в эксплуатацию, застройщик передает права на недвижимость Доверителю.

Целевые облигации

Схема инвестирования в строительство с помощью целевых облигаций предусмотрена законодательством страны и считается наиболее надежной на первичном рынке недвижимости. Это сложный в реализации способ приобрести квартиру, поэтому его очень редко выбирают украинские застройщики. Он включает следующие шаги:

1-й: застройщик выпускает ценные бумаги на недвижимость и регистрирует их соответствующим образом. Товаром в таких облигациях чаще всего выступает 0,1% или 0,01% квадратного метра площади будущей квартиры;

2-й: облигации после этого выкупает венчурный инвестиционный фонд или банк;

3-й: инвестор новостройки выкупает часть ценных бумаг, которая соответствует площади будущей квартиры в новостройке;

4-й: покупатель оплачивает всю сумму стоимости целевых облигаций или вносит средства по схеме рассрочки в венчурный инвестиционный фонд;

5-й: после сдачи в эксплуатацию инвесторы предъявляют застройщику целевые облигации и тот погашает их, передавая в собственность покупателю изначально выбранный объект недвижимости, который соответствует квадратуре, которая  указана в ценных бумагах.

«Если инвестор состоит в зарегистрированном браке, то  жена или муж также должны присутствовать при подписании договора, — уточнил Виталий Котенко. —  Они подписывают отдельное соглашение о том, что согласны с решением приобрести конкретный жилой объект. Документ заполняется всегда, независимо от схемы финансирования строительства».

При покупке жилья в отделе продаж клиенту обязательно расскажут, как происходит подписание договора и оформляются бумаги. Инвестиционный договор при любом варианте финансирования необходимо тщательно проверять на предмет штрафов застройщика за задержку сдачи ЖК в эксплуатацию, а также уточнить условия возвращения средств после расторжения сделки. Тщательный анализ документов требует сноровки, поэтому инвесторам лучше обращаться за помощью к экспертам в этом вопросе.

По мнению Виталия Котенко, легче всего отсеять проблемные и рискованные варианты новостроек с помощью индекса надежности. Этот показатель стал основой рейтинга на портале Bild.ua. Возглавляют список самые надежные ЖК с высокими баллами, а внизу размещаются проблемные дома и долгострои.

«Наши эксперты по авторской методологии анализируют новостройку, все жилые комплексы в портфеле застройщика, а также изучают разрешительную документацию, чтобы составить объективную картину надежности ЖК», — рассказал о новом проекте Виталий Котенко.

Карта новостроек Киева на сайте Bild.ua

Создатель «Билда» утверждает, что их индексы независимые, суровые и справедливые, поскольку не зависят от спонсорства застройщиков. Дополнительный инструмент в руках инвестора, который дает ответы на вопрос: как купить квартиру в новостройке и не быть обманутым — это детальный отчет по новостройке от экспертов «Билда». Каждый балл, который присвоен жилому комплексу, подкреплен в отчете комментарием, ссылкой на документы или скриншотом государственных реестров.

EN RU UK