Кав’ярня – найчастіший об’єкт на ринку готового бізнесу в містах. Власники зазвичай рахують ціну від вкладень у ремонт і обладнання, покупці – від прибутку, і саме тут виникає розрив, через який об’єкти стоять в оголошеннях півроку. Матеріали про купівлю і продаж бізнесу публікує компанія business-broker.com.ua.
Коротка відповідь
Кав’ярню оцінюють у 10-14 місяців чистого прибутку. Нормальна маржинальність у громадському харчуванні – 10-25% від виторгу. Якщо прибуток невеликий, а обладнання і ремонт свіжі, ціну визначає витратна оцінка: вартість обладнання з урахуванням зносу плюс цінність готового приміщення з дозволами.
Множники в громадському харчуванні
| Формат | Місяців окупності |
|---|---|
| Точка шаурми, стріт-фуд | 7-11 |
| Fast food | 8-12 |
| Кав’ярня | 10-14 |
| Кафе | 10-14 |
| Пекарня, кондитерська | 10-14 |
| Доставка їжі | 10-14 |
| Ресторан | 11-15 |
| Бар, паб | 11-15 |
Кав’ярня посередині діапазону: обладнання має реальну вартість, трафік напрацьований, але бізнес повністю залежить від локації і легко копіюється конкурентом поруч.
Прикинути ціну під свої цифри можна через калькулятор оцінки бізнесу.
Як порахувати прибуток кав’ярні
Повний перелік витрат, які мають бути враховані:
- Оренда і комунальні, включно з вивозом відходів
- Закупівля зерна, молока, сиропів, стаканів, кришок, цукру
- Їжа і десерти, якщо є
- Зарплати баристів і змінних працівників, включно з неоформленими
- Податки і єдиний внесок
- Еквайринг: для кав’ярні з високою часткою безготівкових це помітна сума
- Обслуговування кавомашини і кавомолки
- Прибирання, засоби, прання
- Реклама і соцмережі
- Списання: зіпсоване молоко, несвіжі десерти
- Платформи доставки, якщо підключені
- Зарплата власника, якщо він стоїть на зміні або щодня керує
Типова помилка: показувати прибуток без списань і без власної роботи. Покупець, який відпрацює місяць, виявить різницю одразу.
Що визначає ціну кав’ярні
Локація і трафік
Головний актив. Пішохідний трафік, близькість до офісів, університетів, транспортних вузлів, вихід на вулицю, видимість вивіски. Кав’ярня з однаковим прибутком у центрі і в спальному районі оцінюється різно: у першої ризик нижчий.
Договір оренди
Критичний пункт. Для кав’ярні немає бізнесу без приміщення.
| Ситуація з орендою | Вплив на ціну |
|---|---|
| Договір на 3-5 років з правом пролонгації і фіксованою індексацією | суттєво підвищує |
| Договір на 1-2 роки | нейтрально |
| Менше року або закінчується найближчим часом | суттєво знижує |
| Орендодавець попередив про підвищення ставки | знижує |
| Приміщення у власності продавця | рахується окремо, дорожче |
Обладнання
Кавомашина, кавомолка, холодильне обладнання, витрина, меблі, посуд. Професійна кавомашина навіть вживана коштує відчутних грошей. Оцінюється за поточною ринковою ціною з коефіцієнтом зносу: 0,85 для техніки 1-3 років, 0,80 для 3-5, 0,70 для 5-10.
Дозволи і комунікації
Готове приміщення з вентиляцією, водовідведенням, достатньою потужністю електромережі і дозволами має самостійну вартість: запуск з нуля в новому місці означає місяці узгоджень.
Приклад розрахунку
Кав’ярня біля бізнес-центру, 3 роки роботи, 25 квадратних метрів, 4 посадкових місця плюс віконце на вулицю.
Виторг 185 000 гривень на місяць. Витрати: оренда 22 000, продукти 56 000, зарплати двох баристів 36 000, податки і внески 11 000, еквайринг 3 500, обслуговування і комуналка 8 000, реклама 2 500, списання 3 000, інше 4 000. Разом 146 000. Прибуток 39 000 гривень, маржа близько 21%.
Власник щодня приймає товар і закриває зміну, приблизно 15 годин на тиждень. Ринкова оплата – близько 12 000 гривень.
- Нормалізований прибуток: 39 000 – 12 000 = 27 000 гривень, приблизно 615 доларів
- Множник: 10-14. Договір оренди на 3 роки, трафік стабільний, виторг зростає – беремо 13
- Дохідна оцінка: 615 × 13 = 7 995 доларів
- Облік ведеться через касову систему, коефіцієнт 1,00
- Перевірка за активами: кавомашина, кавомолка, холодильники, витрина, меблі – 13 000 доларів за ринковою ціною × 0,85 = 11 050, плюс прибуток за 6 місяців 3 690, разом 14 740 доларів
Витратна оцінка майже вдвічі вища. Орієнтир для продажу – близько 14 000 доларів. Це типова ситуація для кав’ярні з дорогим обладнанням і помірним прибутком: не рахуйте лише дохідним методом, інакше втратите половину ціни.
Коли кав’ярня продається за вартістю обладнання
Якщо прибутку немає, покупець платить за готове приміщення з технікою і дозволами. Для нього це все одно дешевше і швидше за запуск з нуля. У такому випадку бонус за прибуток не нараховується, а ціна складається з обладнання з урахуванням зносу і цінності готової інфраструктури.
Головне для продавця в цій ситуації – чесно пояснити, чому бізнес не заробляє. Виправні причини, як відсутність маркетингу або слабкий персонал, зберігають ціну. Погана локація – ні.
Підготовка до продажу
- Привести маржу до 15-25%: переглянути собівартість напоїв, прибрати списання, підняти середній чек
- Продовжити договір оренди на максимально довгий строк: це найдешевший спосіб підняти ціну
- Налагодити облік через касову систему: повна статистика продажів за рік це головний аргумент у переговорах
- Знайти змінного керівника, щоб бізнес не залежав від вашої присутності
- Обслужити обладнання і зібрати документи на нього
- Оновити вигляд: чистота, свіжа вивіска, порядок у залі
- Зібрати відгуки на картах
- Підготувати цифри по місяцях за рік, з поясненням сезонності
Що перевірити покупцю
- Дані касової системи за 12 місяців, а не словесні цифри
- Фактичний трафік: посидіть у закладі в різні дні і години, порахуйте чеки
- Договір оренди і готовність орендодавця переукласти його з вами
- Технічний стан кавомашини: виклик майстра обов’язковий
- Наявність дозвільних документів і зауважень контролюючих органів
- Умови постачальників кави і продуктів
- Чи немає планів на знесення, реконструкцію або зміну трафіку поруч
- Готовність баристів залишитись
Корисно порівняти пропозицію з іншими: компанія Go Deal Brokers веде найбільший в Україні телеграм-канал з продажу готового бізнесу «Продаж готового бізнесу GoDealBrokers», де кав’ярні – одна з найчастіших категорій, із зазначенням прибутку і умов оренди.
Головне
Кав’ярня оцінюється в 10-14 місяців нормалізованого прибутку при нормальній маржі 10-25%. Обов’язково відніміть власну роботу і врахуйте списання. Але завжди перевіряйте витратну оцінку: через дороге обладнання вона часто виходить вищою і саме вона визначає ціну. Договір оренди впливає на вартість не менше за прибуток, тому продовжити його варто до виходу на ринок.