Оцінка нерухомості при реєстрації бізнесу. Що змінилось у 2026 році
Закон №5020-IX «Про оцінку майна», ухвалений 14 жовтня 2026 року, торкнувся не лише сфери оцінки нерухомості. Одним із його наслідків стали нові вимоги до підтвердження адреси при реєстрації юридичних осіб. З 27 жовтня 2026 державний реєстратор отримав обов’язок перевіряти права на нерухомість через Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.
Як пов’язані оцінка майна і реєстрація бізнесу
Назва закону може збивати з пантелику: здається, що він стосується лише оцінки нерухомості для угод чи оподаткування. Насправді закон №5020-IX вніс зміни до закону «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань». Саме через ці зміни при реєстрації нового ТОВ або зміні місцезнаходження компанії тепер обов’язково перевіряються права на нерухомість за вказаною адресою.
Що саме перевіряє реєстратор
При реєстрації нового ТОВ реєстратор перевіряє підстави користування нерухомістю у засновника або одного з засновників. При зміні місцезнаходження перевіряються права безпосередньо самої юридичної особи.
Якщо компанія орендує приміщення і договір не потребує нотаріального посвідчення, до пакету документів додається оригінал договору найму або нотаріально засвідчена копія. Реєстратор перевіряє орендодавця в реєстрі речових прав і встановлює, чи є він власником об’єкта.
Нова підстава для відмови в реєстраційній дії сформульована в законі як «відсутність підтверджених правових підстав користування нерухомим майном».
Що змінилось для ринку юридичних адрес
До жовтня 2026 підприємець міг обрати будь-яку адресу для реєстрації ТОВ, і реєстратор не перевіряв права на нерухомість. Тепер ситуація інша. Постачальник юридичної адреси має бути підтвердженим власником або мати законні підстави, внесені до реєстру речових прав.
Пакет документів, який раніше складався лише з договору, тепер має включати три позиції:
- договір оренди або використання адреси;
- витяг з Державного реєстру речових прав, що підтверджує право власності орендодавця;
- гарантійний лист від власника з дозволом на реєстрацію компанії.
Якщо розглядаєте оренду юридичної адреси для реєстрації ТОВ, варто одразу уточнити у постачальника, чи є він власником у реєстрі і чи входять витяг та гарантійний лист у стандартний пакет.
Чим відрізняється ситуація для ФОП
Фізичні особи-підприємці реєструються за місцем проживання, і нові вимоги не змінюють цей порядок. Нежитлова адреса для ФОП використовується для подачі форми 20-ОПП — повідомлення про об’єкт оподаткування за фактичним місцем діяльності. Це окрема процедура, яка не проходить через держреєстратора.
Практичний наслідок для підприємців
Перевірка адреси тепер відбувається автоматично при кожній реєстраційній дії. Якщо постачальник юридичної адреси не підтверджений у реєстрі речових прав як власник — реєстрація завершиться відмовою. Перш ніж підписувати договір, варто самостійно перевірити статус нерухомості через публічні сервіси Мін’юсту. Докладніше про процес зміни юридичної адреси після нових вимог читайте в окремому матеріалі.
Зміни 2026 року зробили перевірку нерухомості обов’язковою частиною реєстраційної процедури. Підприємці, які обирають юридичну адресу, тепер мають враховувати не лише ціну і розташування, а й статус постачальника в реєстрі речових прав.